Оценка недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости.
К недвижимому имуществу относятся:
- Здания;
- Сооружения;
- Земельные участки;
- Участки недр;
- Обособленные водные объекты;
- Леса;
- Многолетние насаждения.
В зависимости от типа использования недвижимость может приносить прямой или косвенный доход. Прямой доход – это, как правило, арендная плата, отчисления за амортизацию здания и другие платежи. Косвенный доход получается из использования собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от многих причин: в первую очередь от спроса на данный вид недвижимости, а также от инфляции, износа здания или помещения и от качества управления.
Наиболее распространенными видами оценки недвижимости являются оценка земли, оценка зданий, оценка помещений и оценка квартир.
Рыночная оценка недвижимости определяет несколько видов стоимости: рыночную, ликвидационную и восстановительную.
Рыночная стоимость – это стоимость объекта недвижимости, приобретенного покупателем, владеющим информацией о сложившемся рынке. Рыночная стоимость объекта недвижимости применяется при сделках купли-продажи, определении суммы арендных платежей и т.д.
Ликвидационная стоимость, как правило, ниже рыночной. Это такая стоимость, которую можно получить при продаже объекта недвижимости в предельно сжатые сроки. Восстановительная стоимость чаще всего применяется при заключении договоров страхования и характеризует стоимость строительства нового здания или сооружения при наступлении страхового случая.
Независимая оценка недвижимости необходима в случаях:
- операций купли-продажи или сдачи в аренду;
- акционирования предприятий;
- перераспределения имущественных долей;
- привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- кадастровой оценки для целей налогообложения объектов недвижимости;
- страхования объектов недвижимости;
- расчета суммы налогов на недвижимость;
- кредитования под залог объектов недвижимости;
- внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- исполнения прав наследования, судебного приговора, разрешения имущественных споров (в том числе и бракоразводных процессов);
- ликвидации объектов недвижимости;
- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Правом оценки принадлежащей субъекту недвижимости обладают равно как юридические, так и физические собственники.
Различают индивидуальную и массовую оценку стоимости недвижимости.
Индивидуальная оценка осуществляется в три этапа. На 1 -м этапе проводят осмотр оцениваемого объекта, сбор и анализ финансовой информации; уточняют физические параметры. Кроме внутренней информации оценщик собирает необходимую внешнюю информацию, характеризующую сегмент рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, а также данные о ценовых и физических параметрах объектов, сходных с оцениваемым. На 2-м этапе оценщик выбирает оптимальные методы доходного, затратного и сравнительного (рыночного) подходов и проводит оценку выбранными методами. Выбор методов зависит от вида оцениваемого объекта, целей оценки, состояния конкретного сегмента рынка недвижимости. Эти параметры в комплексе с результатами анализа финансовых показателей оказывают влияние на взвешивание промежуточных значений стоимости, полученной различными методами, при выведении итоговой величины стоимости оцениваемого объекта на 3-м этапе.
К особенностям недвижимого имущества относят:
- состав оцениваемых активов — земля и здания;
- необходимость оценки частичных прав;
- использование рыночных ставок арендной платы при определении потенциального валового дохода;
- расчет ставки капитализации как суммы нормы дохода и нормы возврата капитала;
- применение моделей ипотечно-инвестиционного анализа для оценки объектов недвижимости, финансируемых путем выдачи кредита;
- главенствующее влияние местонахождения на стоимость;
- сравнение оцениваемого объекта и аналогов по физическим параметрам и др.
Все отчеты по оценке недвижимости составляются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», включают: проведение экспертизы, оформление отчета об оценке недвижимости, имеют корректное, содержательное оформление.
