Оценка земли зависит от нескольких факторов: местоположение участка, состояние земельного рынка, ожидаемый доход от использования земли. Также большое значение имеет назначение участка.
Оценка стоимости земли проводится в случаях:
- Cовершения сделок купли/продажи;
- Определения начальной цены земельного участка на торгах;
- Передачи в аренду;
- Приватизации;
- Передачи в доверительное управление;
- Получения кредита под залог земельного участка;
- Внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
- Разработки и осуществления инвестиционных проектов.
Следует помнить, что стоимость земельного участка постоянно меняется, на цену влияет текущая ситуация на рынке и изменение различных оценочных факторов. Поэтому при осуществлении новых сделок с землей экспертизу необходимо проводить снова.
Для проведения оценки земельного участка требуется следующее:
- Реквизиты заказчика: от физического лица- паспортные данные / от юридического лица — реквизиты фирмы, ФИО ген. Директора.
- Правоустанавливающие документы на объект- земельный участок (договор купли-продажи, ренты, дарения, свидетельство о государственной регистрации права.)
- на зем.участок- Кадастровый план (на любую дату, с указанием перепланировок).
Подробное описание
Стоимость земли законодательно оформлена на основании двух норм: нормативной цены и кадастровой стоимости. Обе нормы должны устанавливаться в соответствии с методами и принципами определения рыночной стоимости.
При оценке земли руководствуются следующими тремя подходами: прибыльным, сравнительным и затратным. Сравнительный (рыночный) метод является наиболее приемлемым при оценке земельных участков, поскольку он максимально ориентирован на коньюктуру земельного рынка. Если же земельный участок приносит доход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду (кроме домов и сооружений), то есть стоимость участка обусловливает возможность получения прибыли в будущем, то при оценке разумно использовать прибыльный подход. Затратный подход используется при оценке земельных участков с улучшениями. В этом случае, определение затрат осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений исходя из наиболее эффективного использования земельного участка.
Для определения особенностей земли в качестве товара большое значение имеет целевое использование земель, важность которого проявляется в степени их участия в рыночных сделках, что обусловливает выбор оптимальных методов оценки земли. Различают единичную и массовую оценку земельных участков. При единичной оценке прогнозируются цена предложения объекта купли-продажи на рынке, инвестиционная, страховая, залоговая и другие виды стоимости. Массовую оценку осуществляют в основном для формирования налоговой базы, решения задач государственного регулирования земельных отношений. Методы и принципы, применяемые при единичной и массовой оценках, совпадают.
Земельные участки можно объединить в три группы:
Первая группа включает земельные участки под: многоквартирной и индивидуальной жилой застройкой, личными подсобными хозяйствами, дачными и садовыми участками, а также незастроенные участки. Сюда же входят и земельные участки под промышленной и иной застройкой, попадающие на рынок после приватизации имущественных комплексов. Земельные участки, вошедшие в данную группу, оценивают методом техники остатка для земли, то есть вычислением рыночной стоимости земельного участка при существующих на данный момент ценах на объекты недвижимости и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений. Помимо цены сделки по каждому из объектов приводят: перечень улучшений, в том числе зданий, сооружений и других, площадь участка, его местонахождение, конфигурацию и т.п. Из цены сделки купли-продажи недвижимости вычитают остаточную стоимость зданий, сооружений, прочно связанных с земельным участком, и других улучшений. Остаток цены сделки относят к земельному участку.
Во вторую группу входят: земельные участки под имущественными комплексами; земли предприятий; земли дорожного и водного фондов; земли под объектами коммерции; земли месторождений и т.п. К оценке участков этой группы применима одна из версий остатка дохода. Сравнением денежных потоков определяют величину валового дохода, который затем в соответствии с отраслевыми нормами прибыли, складывающимися на денежном рынке, делят на предпринимательский доход, норму банковского процента и ренту (земельную, горную, водную и т.п.). При единичной оценке осуществляют дополнительные расчеты, позволяющие определить инвестиционную, страховую, залоговую и другую стоимости. Для целей массовой оценки полученные стоимости земельных участков присоединяют (напрямую или через индексы-мультипликаторы) к базовой стоимости в границах выделенных ценовых зон.
К третьей группе относят участки под природными ресурсами: сельскохозяйственные, лесные, водные, месторождений и др. Денежную оценку этих участков так же, как и участков второй группы, производят методом остатка дохода для земли с последующей капитализацией земельной ренты. Индекс капитализации исчисляется аналогично.
