Оценка квартиры – это определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав на объект недвижимости.
Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор имеет право, в случае неисполнения обязательств должником, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. До тех пор, пока долг не будет погашен, залогодатель не имеет права распоряжаться своей недвижимостью.
Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договора с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге)» (в редакции от 04.12.2007).
Имущество, уже находящееся в залоге, может быть заложено еще один раз (последующий залог). Последующий залог допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге. При этом различают:
- Первичный ипотечный залог, при котором ипотека создается на базе объекта недвижимости, не обремененного залогом. Банки стараются ограничить ипотечный кредит суммой, равной двум третям стоимости залога;
- Повторный ипотечный залог, при котором кредит выделяется под уже один раз заложенный объект недвижимости. Банки следят, чтобы сумма двух кредитов не превышала 80% продажной стоимости.
Кредитор рассматривает квартиру, как средство обеспечения возвратности вложенных им средств. Поэтому его интересует изменение стоимости квартиры в будущем, рассчитанное на оценке рыночной цены в данное время. В такой ситуации может помочь только оценка квартиры. При оценке квартиры для ипотеки принимаются во внимание как индивидуальные характеристики объекта недвижимости (планировка и отделка, долговечность и пожароустойчивость используемых материалов, соответствие нормам и стандартам жилого помещения и так далее), так и расположение жилья, экологическая ситуация в районе, перспективы его развития, транспортная доступность и инфраструктура района.
